Μπορεί η απόφαση της ολομελείας του Συμβουλίου της Επικρατείας να λειτουργεί ευεργετικά για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, είναι όμως επόμενο ότι προκαλεί τεράστια αναστάτωση στην αγορά. Και το ερώτημα που πλέον απασχολεί όλο τον κλάδο της οικοδομής, από την κτηματαγορά έως την κατασκευή, είναι πώς θα ληφθεί η καλύτερη και ασφαλέστερη σε κάθε οικοδομικό έργο απόφαση.
Η μεταβατική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος, η οποία αναστέλλει την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών που χρησιμοποιούν τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ και βρίσκεται πλέον σε ισχύ (νόμος 5167/24, ΦΕΚ Α 207). Με την ίδια ρύθμιση «προστατεύονται» οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη (πριν από τις 11 Δεκεμβρίου) εκδοθεί, σε αντίθεση με όσα όρισε το ΣτΕ, με τον ίδιο τον υπουργό Περιβάλλοντος Θόδωρο Σκυλακάκη να δηλώνει ότι οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να κινηθούν με δικό τους ρίσκο.
Ποιος θα κληθεί να ερμηνεύσει και να εφαρμόσει τόσο την απόφαση του ΣτΕ όσο και τη μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ; Οι μηχανικοί, οι οποίοι πρέπει τώρα να αναπροσαρμόσουν μελέτες, να καθησυχάσουν πελάτες, να αποκρυπτογραφήσουν την απόφαση, να εκτιμήσουν αν ο πελάτης τους πρέπει να πάρει το ρίσκο ή όχι και εν ολίγοις να προσαρμοστούν ως επαγγελματίες στα νέα δεδομένα, που για πολλοστή φορά αλλάζουν απότομα. «Θα κάνουμε μαύρα Χριστούγεννα», λένε πολλοί μηχανικοί σε κατ’ ιδίαν συζητήσεις.
Η «Κ» απευθύνθηκε σε τέσσερις «μάχιμους» μηχανικούς, που ασχολούνται με κτίρια κατοικιών και τους έθεσε δύο ερωτήματα, ένα για το παρόν και ένα για το μέλλον: πρώτον, πώς μπορεί να ξεπεραστεί το αδιέξοδο που έχει τώρα δημιουργηθεί. Και δεύτερον, ίσως και σημαντικότερο, τι θα άλλαζαν στον οικοδομικό κανονισμό αν είχαν τη δυνατότητα. Οι απαντήσεις τους προέρχονται μέσα από την καθημερινή τους τριβή με τη νομοθεσία και την «πράξη» και παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
Ηλίας Παπαγεωργίου, Αρχιτέκτων μηχανικός
Να δοθεί χώρος στην αρχιτεκτονική δημιουργία
Ο ΝΟΚ εμφανίστηκε ξαφνικά το 2012 ως διάττων αστήρ στον ουρανό, χωρίς ουσιαστική διαβούλευση και χωρίς να ληφθεί υπόψη η κριτική και οι προτάσεις του καθ’ ύλην αρμοδίου Συλλόγου Αρχιτεκτόνων εκείνης της εποχής. Σήμερα γινόμαστε μάρτυρες της κατάρρευσής του που, δυστυχώς, συνοδεύεται από μια εντυπωσιακή έκρηξη με πολλά θύματα. Τίθεται ομολογουμένως ένα εύλογο ερώτημα: μήπως οι νόμοι θα μπορούσαν να είναι λιγότερο «ουρανοκατέβατοι»; Η απόφαση του ΣτΕ επικυρώνει με νομικούς όρους μια κοινή αίσθηση που ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας αρχίζει να συνειδητοποιεί: πως ο χώρος δεν αποτελεί μόνο φορέα οικονομικής ανάπτυξης αλλά πρωτίστως το πεδίο συνύπαρξης των ανθρώπων. Η διόγκωση ενός κτιρίου επιβαρύνει το άμεσο περιβάλλον, τους υπαίθριους χώρους, τα γειτονικά κτίρια και τους κατοίκους τους, αλλά και την πόλη που έχει ανάγκη από επιπλέον υποδομές για να αντεπεξέλθει σε αυτή την αύξηση. Αν και η απόφαση του ΣτΕ είναι θετική, ωστόσο είναι απαραίτητο να επισημανθεί πως η εκ των υστέρων ακύρωση αδειών και προεγκρίσεων που εκδόθηκαν νόμιμα (καλώς ή κακώς), αλλά δεν ξεκίνησε η κατασκευή τους, δημιουργεί τεράστια προβλήματα στους μελετητές και τους εργοδότες τους. Δεν είναι εύκολο να προταθούν λύσεις στο «αδιέξοδο», χωρίς τις απαιτούμενες νομικές γνώσεις. Οφείλουμε όμως να επισημάνουμε το πρόβλημα. Μάλλον πιο εποικοδομητικό είναι να αντιληφθούμε τη συγκυρία, όχι ως «αδιέξοδο», αλλά ως «διέξοδο»: ως ευκαιρία εκκίνησης μιας συζήτησης σχετικά με τη νομοθεσία που διέπει τη δόμηση, η οποία δεν αφορά μόνο τον ΝΟΚ. Είναι πλέον απαραίτητο να θεσπιστεί ένας απλός και σαφής Αρχιτεκτονικός Οικοδομικός Κανονισμός βασιζόμενος σε πολεοδομικά και οικιστικά κριτήρια που ορίζουν μεγέθη και περιορισμούς με εύληπτο τρόπο, αφήνοντας χώρο στην αρχιτεκτονική δημιουργία.Για παράδειγμα, να βασίζεται στον όγκο και όχι στον παρωχημένο συντελεστή δόμησης. Τα κριτήρια αυτά δεν είναι απαραίτητο να εφαρμόζονται οριζόντια σε κάθε περιοχή, αλλά να προκύπτουν από μελέτες πολεοδομικού και αστικού σχεδιασμού. Επισημαίνεται πως αυτή τη στιγμή εκπονούνται δεκάδες τοπικά πολεοδομικά σχέδια, το περιεχόμενο των οποίων είναι εν πολλοίς άγνωστο, δημιουργώντας εύλογα ερωτήματα για τη στόχευσή τους.
Το προϊόν μιας τέτοιας διαδικασίας δεν θα προκύψει αύριο. Αν δεν δοκιμάσουμε, όμως, θα ακολουθήσουμε πάλι τις «λύσεις» που υπαγορεύονται από την κτηματαγορά, αναμένοντας την επόμενη φορά που θα «σκάσουν» στο κεφάλι μας – ζημιώνοντας ακόμη και την ίδια.
Αγγελος Μπαρμπαλιός, Πολιτικός μηχανικός
Ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης
Η κυβέρνηση, αφού κατάφερε να ξεχειλώσει ακόμη και τον ΝΟΚ, ανακαλύπτει πως το ΣτΕ υιοθετεί τη λογική τού «πονάει χέρι, κόψει κεφάλι», κρίνοντας αντισυνταγματικά ακόμη και τα πατάρια που υπάρχουν από τον οικοδομικό κανονισμό του 1955.
Ο ΝΟΚ δεν ήρθε βεβαίως ως θείο δώρο, αλλά ακολουθεί τα χνάρια του ΓΟΚ του 1985, διανθισμένος με στοιχεία του ΓΟΚ 1973, οδηγώντας σε έξτρα δόμηση, αλλά και σε περιορισμό της κάλυψης. Οι πολέμιοι κάθε αλλαγής ξεχνάνε επίσης πως μέχρι τον νέο τρόπο έκδοσης των αδειών το πάρτι αυθαιρεσίας στη χώρα δεν είχε τελειωμό και πλέον τον έλεγχο της νομιμότητας των κτιρίων εξασφαλίζουν οι ιδιώτες ελεγκτές μηχανικοί και όχι το κράτος που, με διάτρητες νομοθεσίες από την εποχή του Τρίτση, δεν ήθελε να προασπίσει.
Το καλύτερο που έχει να κάνει το υπουργείο Περιβάλλοντος είναι να καταλάβει επιτέλους πως ο μερκαντιλισμός δεν έχει καμία θέση στον σχεδιασμό του δομημένου περιβάλλοντος, αλλά υπηρετεί μόνο την υπόγεια συναλλαγή των εμπλεκομένων μερών και να αποφασίσει πως η κάλυψη, ο όγκος, το ύψος, οι θέσεις στάθμευσης είναι τα κυρίαρχα και κρίσιμα μεγέθη σχεδιασμού των κτιρίων που επηρεάζουν τον αστικό ιστό και όχι οι ατελείωτοι υπολογισμοί σε σεντόνια σχεδίων για να εξασφαλίσει κάποιος ένα τετραγωνικό παραπάνω για πώληση.
Ταυτόχρονα, η επικείμενη απόφαση του ΣτΕ μπορεί επιτέλους να οδηγήσει την κυβέρνηση να ενεργοποιήσει την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, αν αυτή θέλει να λύσει τον γόρδιο δεσμό που δημιουργήθηκε για χιλιάδες επενδυτές και νέους ιδιοκτήτες εν δυνάμει αυθαιρέτων ιδιοκτησιών με σύννομες άδειες. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης από διατηρητέα ή υπό απαλλοτρίωση ακίνητα εντός του ίδιου καλλικρατικού δήμου για τη νομιμοποίηση των «αντισυνταγματικών» προβλέψεων του ΝΟΚ σε όσα κτίρια είναι ήδη σε εξέλιξη (να έχει δηλαδή πραγματοποιηθεί η σκυροδέτηση της θεμελίωσης που πιστοποιείται από ελεγκτή δόμησης) διατηρεί το περιβαλλοντικό ισοζύγιο και δεν μεταβάλλει προς το δυσμενέστερο το αστικό περιβάλλον. Θα είναι μια μοναδική ευκαιρία να κατατεθούν οι πόροι αυτοί σε escrow accounts (λογαριασμoύς μεσεγγύησης) για την αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων των οποίων ο υπολειπόμενος συντελεστής θα εξαγοράζεται. Η χρηματοδοτική διαδικασία καθόλου άγνωστη δεν είναι στο υπουργείο Περιβάλλοντος, καθώς έχει δοκιμαστεί στα προγράμματα «Εξοικονομώ», χωρίς προβλήματα. Πρωτόγνωρες καταστάσεις, απαιτητικές λύσεις.
Ράνια Γάκη, Αρχιτέκτων μηχανικός
Απαραίτητη μια μεταβατική διάταξη
Η ανακοίνωση της απόφασης του ΣτΕ για τον ΝΟΚ έχει φέρει τους μελετητές μηχανικούς σε εξαιρετικά αμήχανη θέση. Θεωρώ πως το ΥΠΕΝ οφείλει για λόγους ασφαλείας δικαίου να διατηρήσει την ισχύ των αδειών που εκδόθηκαν έως τις 11.12.2024. Η ημερομηνία έκδοσης της άδειας είναι σαφής και αυταπόδεικτη, ενώ η υιοθέτηση παραμέτρων, όπως ο χρόνος έναρξης χωματουργικών εργασιών με χρήση τιμολογίων κ.λπ., θα μπορούσαν να καταστήσουν περισσότερο διαβλητή την όλη προσπάθεια ίσης και κοινής αντιμετώπισης των πολιτών.
Παράλληλα, είναι απαραίτητη η έκδοση από πλευράς ΥΠΕΝ μιας μεταβατικής διάταξης ισχύος των υπολοίπων διατάξεων του ΝΟΚ αμέσως μετά τη δημοσίευση της τελικής απόφασης του ΣτΕ ώστε να δοθεί ο απαραίτητος χρόνος έως την αναθεώρησή του, δίχως όμως να «παγώσει» η αγορά.
Κατά τη γνώμη μου, η απόφαση του ΣτΕ πρέπει να αποτελέσει την ευκαιρία να ξανασκεφτούμε τον τρόπο με τον οποίο μελετάμε και σχεδιάζουμε τα κτίρια και τις πόλεις μας. Η γενιά μας καλείται να δώσει λύση σε δύο βασικά προβλήματα. Το περιβαλλοντικό – ενεργειακό και το στεγαστικό.
Πιστεύω πως o σχεδιασμός ενεργειακών κτιρίων οφείλει πλέον να ενσωματωθεί στον Κτιριοδομικό Κανονισμό και να αποτελεί δεδομένο για κάθε νέο κτίριο που κατασκευάζεται, όχι με την παροχή μπόνους σε μορφή πολεοδομικών μεγεθών αλλά φορολογικών κινήτρων.
Στη συνέχεια (σε συνάρτηση με την κατάρτιση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων) μια αναθεώρηση του ΝΟΚ που θα καταργήσει τη λογική της χρήσης του συντελεστή δόμησης ως κύριο πολεοδομικό μέγεθος και θα τον αντικαταστήσει με περιορισμούς στην κάλυψη, το ύψος και τον μέγιστο επιτρεπόμενο όγκο θα οδηγήσει σε μια απλοποίηση του οικοδομικού κανονισμού και θα απελευθερώσει τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό. Ενα πλαίσιο όπου ο μέγιστος όγκος, το ιδεατό στερεό, με την ταυτόχρονη εφαρμογή του Κτιριοδομικού Κανονισμού, θα είναι το πρότυπο εντός του οποίου όλες οι σχεδιαστικές επιλογές (πατάρια, έρκερ, σοφίτες) είναι νόμιμες.
Το αποτύπωμα ενός κτιρίου στην πόλη είναι ο όγκος του. Το στερεό, δηλαδή, που στέκεται και σκιάζει ή αναδεικνύει με τη μορφή του τους κοινόχρηστους χώρους της, ορίζει τις φυτεύσεις και υποδεικνύει τις κινήσεις των χρηστών της.
Οσο πιο απλό γίνει το σύστημα υπολογισμού των πολεοδομικών μεγεθών, τόσο πιο αδιάβλητο θα είναι νομικά και τόσο πιο δίκαιο θα είναι για το σύνολο των πολιτών.
Κωνσταντίνος Ράπτης, Αρχιτέκτων μηχανικός
Ας απλοποιήσουμε τον τρόπο που μελετάμε ένα κτίριο
Η απόφαση της 11ης Δεκεμβρίου του ΣτΕ ενίσχυσε την αφερεγγυότητα του κράτους απέναντι στους μηχανικούς, στον κλάδο της οικοδομής, αλλά ακόμη περισσότερο στον ίδιο τον πολίτη. Το εύλογο ερώτημα είναι πώς χαρακτηρίζεται αντισυνταγματικό το περιεχόμενο του ΝΟΚ, όταν την ίδια στιγμή έχουμε νομιμοποιήσει εκατομμύρια αυθαίρετα, πώς γίνεται να τιμωρούμε αυτούς που απλώς ακολούθησαν τον νόμο;
Κατά τη γνώμη μου, ο νόμος σωστά ενσωμάτωσε περιβαλλοντικά κριτήρια μέσω κινήτρων (μπόνους). Το πρόβλημα παρουσιάστηκε όταν έγινε η συνδυαστική εφαρμογή των κινήτρων σε υπέρμετρο βαθμό. Η απόφαση του ΣτΕ δεν θα πρέπει να εφαρμοστεί με οριζόντιο τρόπο, αλλά λαμβάνοντας υπόψη ότι κάθε περιοχή έχει τα δικά της πολεοδομικά και οικιστικά κριτήρια, θα πρέπει μέσω τοπικής διαβούλευσης η κάθε πολεοδομική ενότητα να αποφασίσει ξεχωριστά με ποια και πόσα κίνητρα μπορεί να προχωρήσει από εδώ και πέρα.
Σήμερα, λαμβάνοντας υπόψη ότι ο χρόνος απαίτησης για την έκδοση μιας νέας οικοδομικής άδειας είναι μια διαδικασία πολύμηνη που εμπλέκονται πολλοί συνάδελφοι διαφορετικών ειδικοτήτων και εγκρίσεις φορέων, με καταληκτική ημερομηνία την 11η Δεκεμβρίου, μία βεβαίωση όρων δόμησης, δηλαδή η αρχή της διαδικασίας έγκρισης δόμησης, θα πρέπει να θεωρηθεί αρκετή για απόδειξη έναρξης εργασιών και τη μη αναστολή αυτής ή ακόμη και η κατάθεση στα αρμόδια τοπικά συμβούλια αρχιτεκτονικής, καθώς σε πολλές περιπτώσεις η αναμονή για έγκριση μπορεί να περάσει το δίμηνο. Στην αντίθετη περίπτωση η αναδρομική του ισχύς θα επιφέρει μεγάλο οικονομικό πλήγμα στον κλάδο της κατασκευής με έμμεσο αντίκτυπο στο σύνολο της κοινωνίας.
Στην ερώτηση τι θα άλλαζα στον ΝΟΚ, η απάντηση είναι απλή, την ασάφεια και την πολυνομία που εξακολουθεί να είναι το βασικό του πρόβλημα. Το κάθε άρθρο και παράγραφος μνημονεύει παρελθόντα άρθρα και προεδρικά διατάγματα, με αποτέλεσμα καλός μηχανικός να θεωρείται αυτός που μπορεί να αποκωδικοποιήσει τον οικοδομικό κώδικα και όχι αυτός που με το όραμα και τη γνώση του προσφέρει μια αξιόλογη μελέτη. Πιστεύω ότι ήρθε η ώρα να απλοποιήσουμε τον τρόπο που μελετάμε ένα κτίριο και η δόμηση να εγκρίνεται στη βάση ενός «κελύφους» επιτρεπόμενου όγκου, που αυστηρά μέσα στα νοητά όρια αυτού –χωρίς «παραθυράκια και μελανά σημεία»– ο μελετητής να έχει την ελευθερία να εκφραστεί ελεύθερα και να αποδώσει το 100% των γνώσεων και της εμπειρίας του.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου